云南仁泽地产破产重组调查:2000亩大盘烂尾6年 负债169亿谁是“接盘侠”?
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云南仁泽地产破产重组调查:2000亩大盘烂尾6年 负债169亿谁是“接盘侠”?

2019年12月24日 22:23:29
来源:每日经济新闻

提到千亩大盘西南海,昆明几乎人尽皆知。

这个位于昆明滇池国家旅游度假区核心腹地、占地2000余亩的地产项目,曾引来购房者争相购买,“一房难求”便是该项目2013年首次开盘时的写照。

但自2013年年底以来,因开发商云南仁泽房地产开发公司(以下简称仁泽地产)资金链断裂,西南海项目一直处于停工烂尾状态。尽管曾多次传出重组在望的消息,但均无下文。

2019年11月14日,昆明市中级人民法院民事裁定书称,“仁泽公司财物价值32.63亿元,负债169.16亿元”“仁泽公司不能清偿到期债务,运营亏本,且明显缺少清偿能力”,并裁定仁泽地产进入破产重组。

那么,停工烂尾6年的西南海项目,目前处于何种状况?进入破产重组的仁泽地产进展如何?谁会成为西南海项目的“接盘侠”?

12月21日,《每日经济新闻》记者在西南海项目现场调查时了解到,该项目一期部分回迁房已交付入住,停工烂尾的属于二期商品房部分。记者看到,西南海项目售楼部大门紧闭,门前的植物已经枯死,停工烂尾的项目地面布满水坑,现场杂草丛生。

昆明市滇池度假区管委会则回复记者称,西南海项目已成立项目清算组担任管理人并召开了第一次办公会,重整工作已取得新进展。

西南海项目售楼部大门紧闭,门前的植物已经枯死

现场目击:烂尾楼里住着欠薪工人和拾荒者

启信宝显示,仁泽地产成立于2008年,注册资本3亿元,其中最大股东陈勇出资1.29亿元,占43%。而仁泽地产成立以来最广为人知的项目就是西南海。

凭借占地2000亩的西南海项目(位于昆明市广福路、红塔东路和前卫西路几大干道之间),仁泽地产先后获得了“2013年昆明最具城市推动力”企业、2013年昆明房交会十大“百姓喜爱参展楼盘”等称号。

12月21日,《每日经济新闻》记者现场调查了解到,西南海项目初期建设的部分住宅已交付业主使用。其中,泰和苑为回迁房,1195户业主已入住5年多;旁边的泰佳苑(回迁房)、珊瑚郡天泰和珊瑚郡天玺项目(集资房),也均已交付业主使用。

仁泽幼儿园烂尾楼里住着被欠钱的工人

沿着海泽路向南走,左侧的珊瑚郡天泰项目大门陆陆续续有业主出入,而在其对面,就是西南海项目还未开发完成的烂尾楼。记者看到,烂尾楼未封闭的阳台上挂晒着衣服,显然有人居住在其中。

“对面是烂尾楼,住在里面的是被拖欠工资的工人。”珊瑚郡天泰物业公司的两名员工指着对面烂尾楼告诉记者:“这里的水电都是从我们这边接过去的。”

两名员工还表示,已交付入住的是项目代建的回迁房和单位集资房,停工烂尾的则属于商品房部分。“(已建好的)商品房基本已经卖得差不多了”。

除了珊瑚郡天泰对面烂尾楼里有人居住外,记者在走访中还发现,几乎每栋烂尾楼里都住着外来打工者和拾荒人。

已居住在仁泽幼儿园烂尾楼长达3年的建筑工人史建(化名)告诉《每日经济新闻》记者:“水、电(设施)都是之前项目在建时留下的。”

2013年,史建带着妻子从老家贵阳来到西南海打工,工作两年没拿到工钱,在项目停工后就一直住在了这里,一边在其他工地打工。“还是想看看有没有机会拿到工钱”。

据史建介绍,在这栋4层幼儿园烂尾楼里,还住着10多户和他情况相同的打工者。

珊瑚郡天泰项目对面烂尾楼里住着欠薪工人和拾荒者

珊瑚郡天泰项目与烂尾楼工地之间由蓝色的铁板围挡着,越过蓝色围挡沿路直行,记者看到,(烂尾区)内的道路两侧停满了车辆,俨然成了停车场。10多栋住宅和商业建筑主体都已建好,不少房屋的玻璃上还贴有“房东急售”等字条,楼房之间的空地上布满了大大小小的水坑、杂草丛生。

“这里已经停工5年多了,有些建设时搭的铁架都还在。”天泰业主太先生说。顺着他指的方向,记者看到有两栋楼的外侧果然还搭着生锈的铁架和挂着绿色的网。

西南海烂尾停工的部分道路成了停车场

首次开盘,西南海项目“一房难求”

公开资料显示,西南海项目总占地面积约2000亩,综合容积率1.68,绿化率45%,总建筑面积约180万平方米(地上总建筑面积123.72万平方米,地下总建筑面积58.30万平方米),总户数6000户,其中商业规模达到49万平方米。

西南海项目所属商品房地块,由仁泽地产于2011年和2013年分两次竞得。

《每日经济新闻》记者从从昆明市自然资源和规划局(原昆明市国土资源局)官网上查询到,2011年9月,仁泽地产以约33.13亿元竞得昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区12宗城中村改造用地,共计365740.11平方米;2013年1月下旬,仁泽地产又以约14.83亿元竞得太河社区10宗土地,共计322417.01平方米。两次竞拍共获得土地688157.12平方米(约合1032.24亩),土地出让总金额高达47.96亿元。

值得注意的是,西南海项目所在的滇池旅游度假区位于滇池之滨,不仅是国内知名的旅游度假胜地,还是昆明城市高品质居住的区域,属于昆明的地产热门板块,为众多地产商觊觎,也深受购房者青睐。

近日,《每日经济新闻》记者实地探访发现,目前滇池板块已云集了包括古滇未来城、滇池名门、龙湖听蓝半岛、公园1903等大批高端楼盘,俨然成为目前昆明高端住宅的聚集地。

2013年7月媒体报道西南海开盘盛况

据腾讯房产报道,2013年7月20日首次开盘的西南海,现场到访逾1000人,短短3小时开盘房源热销95%,“创造了滇池度假区前所未有的楼市神话”。当天,开发商还大手笔动用直升机接待客户环滇池、赏项目。

另据《云南信息报》报道,由于项目配套有幼儿园至初中的配套教育,在2013年项目尚未开盘时售楼部内便“一房难求”,首期开盘的房子均价在10000~11000元/平方米,而且还选不到朝向较好的房屋。

可供对比的是,2013年4月,西南海的城中村回迁房均价约8000元/平方米。而且,如在当年6月转卖时,买方需要额外支付近20万元的更名费。

这一说法在记者调查过程中得到了天玺业主张先生的印证。据他介绍,2010年时,西南海回迁房项目售价在7000元/平方米左右,2012年时他以8000元/平方米左右的价格全款从他人手中购得。“如果能更名,现在这边房子(回迁房)至少要18000~20000元/平方米左右。”

西南海项目已交付使用的回迁房

据记者了解,与项目一街之隔的海埂悦府、公园1903等楼盘,目前均价为20000元/平方米左右。

然而,就在距离西南海首次开盘热销一年后的2014年10月,昆明市国土资源局就发布了一份《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》(以下简称《通告》),对25家参与土地出让获得土地后欠缴土地款的企业进行了公示,并禁止其在缴清土地价款前参加新一轮土地竞买。而仁泽地产就出现在这份拖欠土地款的企业名单中。

2015年12月、2016年11月,昆明市国土资源局先后两次发布上述《通告》。彼时,仁泽地产欠款已逾5亿元。

事实上,早在2013年年底仁泽地产就已资金吃紧。今年8月份有网友在人民网领导留言板块询问西南海项目进展时,昆明滇池国家旅游度假区信访办在11月7日回复时称,“2013年年底西南海项目公司仁泽房地产公司因资金链断裂,导致项目停工。”

人民网领导留言板截图

今年10月10日,有网友在人民网领导留言版留言称,西南海楼盘共有1000多户购房者,最早在2011年就签订了购房协议书,大部分准业主是缴纳了50%的购房款或全额房款,至今仍未交房。昆明滇池国家旅游度假区信访办于12月4日回复表示,“经核实,西南海仁泽地产项目因资金链断裂,导致项目停工,现度假区正在根据市委、市政府工作要求对西南海项目进行债务重组,目前债务重组项目推进顺利,待重组完成后,即可恢复施工。”

人民网领导留言板截图

关于西南海项目的停工原因,云南某房企相关人士向《每日经济新闻》记者分析认为,“回迁房一般来说应该在项目后期修建,2009年前后仁泽就先开始修建回迁房,等到2013年中期项目首批商品房才开售,这很容易导致项目出现资金短缺的问题。”

在走访中,负责项目道路和绿化部分的包工头张师傅也告诉记者:“项目资金出现问题在于先修了回迁房和集资房部分。”

烂尾6年,谁将成为“接盘侠”?

自西南海项目停工以来,曾多次传出有大型开发商“接盘”的消息。2015年1月,曾传出云南物流集团入股仁泽地产接盘西南海项目开发的消息,但3个月后,双方的合作不了了之。

2016年9月30日,云南本土房企长丰地产与昆明滇池国家旅游度假区管理委员会签订了开发西南海项目的合作意向书,以并购重组的方式接盘西南海项目,但当时仁泽地产债务本息总额为73.53亿元,未达到长丰地产要求仁泽地产债务不超过55亿元的接盘条件。

3个月后,即2016年12月31日,仁泽地产发布《关于云南仁泽房地产开发有限公司开展债务和解工作的公告》称,仁泽地产债务重组工作已初步达成长丰地产提出的仁泽地产本息不超过55亿元,以物抵债金额16亿元,以物抵工程款3亿元的要约条件目标。截至2016年12月28日,仁泽地产申报的债权总额为95笔,除大港旺宝外,其余已100%固定了债权债务关系。

至此,仁泽地产已将债务本息锁定为58.8亿元(含大港旺宝),较长丰地产前提条件中本息债务要求超额3.8亿元,超额部分将由仁泽地产原股东负责承担。

据了解,长丰地产与仁泽地产合作开发西南海项目的前提条件之一,是由双方合作开发昆明小街城改项目。然而在土地竞拍过程中,土地被第三方取得,导致合作标的未达成,双方之间西南海项目合作也因此终止。

西南海项目位于前卫西路一侧的土地上杂草丛生

在众多接盘方中,龙湖集团被认为是最有希望复活西南海项目的。

2017年6月22日,龙湖地产就与仁泽地产、滇池国家旅游度假区国投公司就西南海项目后续地块签署了框架协议,三方表示将尽快推动“西南海”项目进展。龙湖地产官方在当时曾回应《每日经济新闻》记者称,主要是以框架协议的形式对该项目保持高关注度,如果后期合作,根据可开发地块条件,会以龙湖擅长的低密度物业面向市场。

2017年12月28日,昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司及昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理有限责任公司联合发布“关于仁泽地产西南海项目重组工作联合公告”称,在项目重组合作各方近6个月的共同努力下,度假区国投公司与龙湖接盘西南海“已经接近成功,已经完成了90%的重组工作”,西南海项目整体将于2018年中期进入正常经营、开发状态。

然而此后再无下文。2019年12月17日,龙湖地产回复《每日经济新闻》记者称,“西南海项目一直以来受到市场关注,由于其中涉及关联方较多,各方的磋商也一直在进行。”同时,龙湖地产也表示对昆明市场仍保持高度关注,对于符合集团投资预期的项目及土地,仍在持续保持紧密的跟踪,如时机成熟,将择机增加昆明土储。

重组期间,所持资产多次被拍卖

为何仁泽地产多次重组均告失败?

昆明滇池国家旅游度假区信访办今年11月7日在回复网友提问时明确表示,因西南海项目涉及的诉讼及执行案件共有117件(按诉讼主体统计),涉及云南省高院、福建省高院、河南省高院、北京市中院、昆明市中院、成都市中院、昆明西山区法院、昆明呈贡区法院、昆明官渡区法院、上海虹口区法院、宁波北仑区法院等,导致仁泽公司股权及西南海项目土地、可售房产、车位等资产遭到全面、多轮查封并陆续进入司法拍卖程序,对资产解押解封、重组资金注入等推进项目重组前置条件造成巨大障碍,重组工作未能取得实质性进展。

其中值得一提的是,2017年12月26日,最高人民法院对昆明市国土局、滇池度假区管委会诉仁泽地产拖欠土地款一案作出终审判决。根据判决,仁泽地产应按合同约定,按每天1‰的标准向昆明市国土局、滇池度假区管委会支付拖欠土地款造成的违约赔偿金,总金额约10亿元,而仁泽地产实际拖欠的土地款总额为52988.92万元。

也就是说,仁泽地产需要赔偿的违约金,比其所欠的土地出让金要高出近一倍。而按照云南省高院的一审判决,仁泽地产只需按银行贷款利率赔偿违约金,二者差别巨大。2018年12月28日,最高人民法院再次驳回了仁泽地产再审申请。

前述昆明某房企相关人士表示,无论哪家企业想要重组仁泽地产,首先都要先补缴超过15亿元的土地款和违约金,否则土地手续无法完善,项目无法复活。

媒体报道西南海项目闲土地司法拍卖遇冷

事实上,在多次重组过程中,仁泽地产所持有的资产多次被公开司法拍卖。公开资料显示,2018年9月、11月西南海就有3宗土地被法院公开司法拍卖,其中1宗占地66.53亩,为商务金融用地;1宗占地41.3亩,为商务金融用地;1宗占地74.2065亩,为普通商品住房用地。但最终均无果。

与此同时,据界面新闻等媒体报道,仁泽地产先后还被卷入了云南物流产业集团有限公司原党委书记、副董事长周少方,以及“云南最大银行”云南省农信社的贪腐案中。

负债169亿,闲置土地成业主菜园

据了解,在西南海复工问题上,滇池旅游度假区管委会做出过很多努力,曾计划督促项目重组。

今年3月12日,滇池度假区管委会成立度假区太河片区城中村(西南海)项目重组专项工作组,下设5个工作小组,分别进驻仁泽公司,认真梳理精准核实项目情况,并重新制定重组方案。11月底,滇池度假区管委会承诺,将于12月31日前,推动西南海项目司法重整取得实质性进展,重组问题整改到位。

2019年11月14日,昆明市中级人民法院发布(2019)云01破申9号民事裁定书称,“仁泽公司不能清偿到期债务,运营亏本,且明显缺少清偿能力”,并裁定仁泽公司进入破产重组。

民事裁定书称,依申请人提交的资产评估报告及相关证据材料,仁泽地产资产价值32.63亿元,负债169.16亿元。

图片来源:仁泽公司管理人微信公众号

“目前西南海破产重组正按照既定目标和任务在有序推进。”12月16日,昆明滇池国家旅游度假区管委会宣传部彭副部长向《每日经济新闻》记者表示,目前已成立项目清算组担任管理人并召开第一次办公会,讨论审议了工作制度和重大事项,重整工作已取得实质性进展。“有两家在全国有实力的企业有意向接盘西南海项目进行后续建设”。

与此同时,仁泽地产项目清算组相关人士也向记者表示,目前正进行债权人登记。“一切都按照既定的方案顺利进行中”。

值得注意的是,作为仁泽地产对外发布和公示信息的唯一正式网络传播平台——微信公众号“仁泽公司管理人”12月19日发布《作为关于西南海项目购房客户问题特别提示说明》表示,近日有西南海项目购房客户在“西南海业主委员会”QQ 群、“仁泽客户群”微信群内传播“新开发商通知签合同“的不真实信息。

对此,“仁泽公司管理人”特别提示:目前西南海项目购房客户专项处置方案尚在研究制定中,仁泽公司管理人还未对外通知或公示任何关于西南海项目购房客户处置意见。

位于海埂路一侧的西南海未开发土地成了业主们的菜园

《每日经济新闻》记者在西南海项目现场看到,位于前卫西路、海埂路两块尚未开发的土地,已成为附近居民和居住在此的工人的菜园,不时有人进出摘菜。

“边种点菜自己吃,也卖给周边居民。”至于为何还不离开,一位来自云南宜良的包工头张师傅笑着说,2014年他以14380元/平方米的价格在西南海也买了一套房子。“守在这里,重组成功一开工我就能知道了,到时我的房子绝对能值22000元/平方米。”

公开资料显示,2015年9月,昆明滇池度假区公示了区域内的一批闲置土地,其中就有西南海5宗共205亩土地,包括了1宗60.96亩的住宅用地、3宗共142亩的商务金融用地和1宗1亩的公共设施用地。

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